Obras em Partes Comuns: Quem Decide, Quem Paga e Como Proceder
As obras em partes comuns dos edifícios são uma realidade frequente na vida condominial. Telhados, fachadas, escadas ou sistemas de esgoto exigem manutenção regular ou melhorias. Mas afinal, quem decide? Quem paga? E qual o processo legal a seguir?
O que são partes comuns?
De acordo com o artigo 1421.º do Código Civil, consideram-se partes comuns do edifício, entre outras:
- O solo, alicerces, estruturas e telhado;
- As fachadas principais e posteriores;
- As escadas, corredores, elevadores e entradas;
- As canalizações gerais e sistemas comuns de água, eletricidade e esgotos.
Quem decide sobre obras nas partes comuns?
As decisões relativas a obras nas partes comuns competem à assembleia de condóminos. Conforme o artigo 1430.º do Código Civil, os tipos de obras podem exigir diferentes maiorias:
- Obras de conservação obrigatória: Aprovadas por maioria simples dos condóminos presentes.
- Obras de inovação (melhorias): Requerem dois terços do valor total do prédio (art. 1425.º).
Quem paga as obras?
As despesas com obras nas partes comuns são, regra geral, suportadas por todos os condóminos na proporção das suas frações (artigo 1424.º do Código Civil). Contudo, existem exceções:
- Se a obra beneficiar apenas alguns condóminos, poderá ser paga apenas por esses;
- Frações com acesso exclusivo a determinada área comum podem ter encargos específicos.
O que fazer em caso de urgência?
O administrador pode ordenar obras urgentes sem deliberação prévia, como por exemplo reparar uma fuga de água que afete todo o prédio. Neste caso, deverá posteriormente informar os condóminos e apresentar as despesas na assembleia.
Oposição de condóminos: é possível impedir obras?
Condóminos que discordem de obras aprovadas podem recorrer ao tribunal se considerarem a deliberação ilegal ou lesiva (artigo 1433.º). O prazo para impugnação é de 10 dias úteis após a comunicação da ata.
Recomendações práticas
- Peça sempre orçamentos detalhados antes de aprovar obras em assembleia;
- Documente todas as decisões em ata e guarde os comprovativos de despesas;
- Verifique se a obra exige licenciamento junto da câmara municipal.
Para mais detalhes legais, consulte o Código Civil Português.
